Prawa dłużnika przy sprzedaży mieszkania zajętego przez komornika

Zajęcie nieruchomości przez komornika to trudna sytuacja dla dłużnika, jednak nie oznacza to całkowitej utraty kontroli nad losem swojego mieszkania. Prawo przewiduje możliwości, z których może skorzystać dłużnik, aby uniknąć licytacji komorniczej i związanych z nią negatywnych konsekwencji. Jedną z takich opcji jest sprzedaż zajętej nieruchomości z wolnej ręki, która przy spełnieniu określonych warunków, może okazać się korzystniejszym rozwiązaniem zarówno dla dłużnika, jak i wierzyciela. W tym artykule omówimy prawa przysługujące dłużnikowi w procesie egzekucji komorniczej z nieruchomości oraz przedstawimy, na czym polega i jakie korzyści niesie ze sobą sprzedaż mieszkania z wolnej ręki jako alternatywa dla licytacji np. korzystając ze skupu nieruchomości Bielsko-Biała.

Zajęcie nieruchomości przez komornika – co to oznacza dla dłużnika?

Zajęcie komornicze nieruchomości to jedna z form egzekucji długu, którą może zastosować komornik na wniosek wierzyciela. W momencie wszczęcia postępowania egzekucyjnego, dłużnik nie traci prawa własności do zajętej nieruchomości, jednak jego swoboda w rozporządzaniu tym majątkiem zostaje znacząco ograniczona. Komornik dokonuje wpisu o zajęciu w księdze wieczystej, co stanowi informację dla potencjalnych nabywców o toczącym się postępowaniu.

Mimo zajęcia, dłużnik co do zasady może nadal zamieszkiwać w zajętej nieruchomości aż do momentu jej sprzedaży i podziału uzyskanych środków. Komornik pozostawia bowiem zajętą nieruchomość w zarządzie dłużnika, o ile nie zachodzą przesłanki do odebrania mu tego prawa. Dłużnik ma jednak obowiązek informowania komornika o wszystkich istotnych kwestiach związanych z nieruchomością, w tym o zamiarze jej zbycia.

Choć zajęcie nie jest jednoznaczne z natychmiastową utratą mieszkania, to perspektywa licytacji komorniczej i konieczności opuszczenia lokalu jest dla większości dłużników sporym stresem. Warto więc poznać swoje prawa i możliwości działania, by w zgodzie z prawem zadbać o swoje interesy w tym trudnym procesie.

Przebieg postępowania egzekucyjnego z nieruchomości

Egzekucja z nieruchomości następuje w sytuacji, gdy dłużnik zalega ze spłatą zobowiązań, a egzekucja z innych składników jego majątku okazała się bezskuteczna lub niewystarczająca. Wierzyciel składa wtedy do komornika wniosek o wszczęcie egzekucji z konkretnej nieruchomości dłużnika, dołączając do niego tytuł wykonawczy, np. wyrok sądu zasądzający należność.

Po otrzymaniu wniosku, komornik bada jego formalną poprawność, a następnie wydaje postanowienie o wszczęciu egzekucji. Dokonuje opisu i oszacowania wartości nieruchomości oraz wzywa dłużnika do zapłaty długu w wyznaczonym terminie pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania. Jeśli dłużnik nie spłaci zadłużenia, komornik zleca dokonanie opisu i oszacowania wartości rynkowej zajętej nieruchomości przez biegłego rzeczoznawcę, a następnie wyznacza termin licytacji.

O wszczęciu egzekucji z nieruchomości komornik zawiadamia dłużnika, wierzycieli, współwłaścicieli nieruchomości oraz sąd, w którego okręgu znajduje się dana nieruchomość. Informacja o zajęciu trafia też do księgi wieczystej nieruchomości w postaci stosownego wpisu. Od tego momentu dłużnik nie może już swobodnie zbyć ani obciążyć zajętej nieruchomości bez zgody organu egzekucyjnego.

Prawa i obowiązki dłużnika w trakcie egzekucji z nieruchomości

Pomimo wszczęcia egzekucji komorniczej, dłużnik zachowuje pewne prawa, które pozwalają mu wpływać na przebieg postępowania i zabezpieczać swoje interesy. Przede wszystkim, ma on prawo do informacji – komornik musi zawiadomić go o każdym istotnym etapie i czynności egzekucyjnej. Dłużnik może też zaskarżyć czynności komornika, które naruszają jego prawa, wnosząc skargę na czynności komornika do sądu rejonowego.

Co istotne, dłużnikowi przysługuje prawo do zamieszkiwania w zajętej nieruchomości aż do momentu jej sprzedaży i podziału środków z egzekucji. Nie może on jednak podejmować działań, które obniżałyby wartość nieruchomości lub utrudniały jej sprzedaż. Ma natomiast obowiązek udostępnić nieruchomość do oględzin przez potencjalnych nabywców przed licytacją.

Jednym z kluczowych praw dłużnika jest możliwość złożenia wniosku o sprzedaż nieruchomości z tzw. wolnej ręki, czyli poza licytacją komorniczą. Dłużnik musi jednak pamiętać, że zbycie nieruchomości bez wiedzy i zgody komornika lub ukrywanie uzyskanych z tego tytułu środków może rodzić odpowiedzialność karną.

„Egzekucja komornicza z nieruchomości to skomplikowana procedura, w której łatwo się pogubić. Jako dłużnik warto korzystać z porad prawnych i na bieżąco interesować się przebiegiem postępowania, by nie przegapić istotnych terminów i możliwości ochrony swoich praw.” – radzi mecenas Krzysztof Roszak, specjalista od prawa egzekucyjnego.

Źródło: https://skup-mieszkan.pl/skup-mieszkan-bytom/

Licytacja komornicza zajętej nieruchomości

Sprzedaż nieruchomości w drodze licytacji publicznej to ostateczność, do której dochodzi, gdy dłużnik nie jest w stanie spłacić długu dobrowolnie ani skorzystać z alternatywnych form zaspokojenia wierzyciela. Licytację poprzedza obwieszczenie o jej terminie i warunkach, które komornik wywiesza w swojej siedzibie oraz doręcza stronom postępowania i innym uprawnionym.

Cenę wywoławczą nieruchomości na pierwszej licytacji ustala się na poziomie 3/4 sumy oszacowania. Jeśli pierwsza licytacja zakończy się bez rozstrzygnięcia, kolejne odbywają się za cenę nie niższą niż 2/3 sumy oszacowania. Nabywcą nieruchomości zostaje ten, kto zaoferuje najwyższą cenę.

Kwotę uzyskaną z licytacji komornik dzieli między wierzycieli zgodnie z przysługującymi im prawami i kolejnością zaspokojenia. W pierwszej kolejności zaspokajane są koszty egzekucyjne, następnie należności alimentacyjne, należności za pracę za okres 3 miesięcy, renty, należności zabezpieczone hipoteką oraz podatki i inne daniny publiczne. Jeśli po zaspokojeniu wszystkich wierzycieli zostanie jakaś kwota, jest ona przekazywana dłużnikowi.

Skutki licytacji komorniczej dla dłużnika

Sprzedaż nieruchomości na licytacji komorniczej niesie ze sobą dotkliwe konsekwencje dla dłużnika. Przede wszystkim traci on prawo własności do nieruchomości, która przechodzi na nabywcę. Ma obowiązek wydania lokalu nowemu właścicielowi w terminie określonym przez komornika, co wiąże się z koniecznością opuszczenia dotychczasowego miejsca zamieszkania.

Dłużnik traci też możliwość korzystania z nieruchomości i czerpania z niej pożytków. Jeśli kwota uzyskana z licytacji przewyższa wysokość zadłużenia i kosztów egzekucyjnych, nadwyżka jest mu przekazywana. W przeciwnym razie, dłużnik nadal musi regulować niespłaconą część zobowiązań wobec wierzycieli.

Licytacja komornicza to też często duży stres i upokorzenie dla dłużnika oraz jego rodziny. Utrata dachu nad głową zmusza do szukania nowego lokum, co może być trudne ze względu na obciążenia finansowe i negatywną historię kredytową. Dlatego, jeśli to możliwe, warto rozważyć inne opcje, które pozwolą uniknąć licytacji – np. sprzedaż nieruchomości z wolnej ręki.

Kilka lat temu popadłem w spiralę zadłużenia i nie radziłem sobie ze spłatą kredytu hipotecznego. Gdy komornik zajął moją nieruchomość, bałem się, że skończy się to licytacją i utratą mieszkania, które z trudem wybudowałem dla swojej rodziny. Na szczęście, udało mi się w porę sprzedać dom z wolnej ręki i spłacić większość długów, co pozwoliło uniknąć najgorszego scenariusza. To był dla mnie trudny czas, ale jednocześnie ważna lekcja odpowiedzialności finansowej – mówi Artur z skup mieszkań Zielona Góra.

Sprzedaż z wolnej ręki jako alternatywa dla licytacji komorniczej

Alternatywą dla licytacji komorniczej, która daje dłużnikowi większą kontrolę nad procesem zbycia nieruchomości, jest jej sprzedaż z wolnej ręki. Polega ona na samodzielnym znalezieniu przez dłużnika nabywcy i zawarciu umowy sprzedaży zajętej nieruchomości, oczywiście za wiedzą i zgodą komornika oraz wierzyciela. Rozwiązanie to niesie ze sobą liczne korzyści:

• Dłużnik ma wpływ na wybór nabywcy i warunki transakcji
• Może uzyskać wyższą cenę sprzedaży niż na licytacji
• Unika wielu negatywnych konsekwencji licytacji, np. nagłej konieczności opuszczenia lokalu
• Spłaca zadłużenie i odzyskuje nadwyżkę ze sprzedaży

Aby skutecznie przeprowadzić sprzedaż nieruchomości z wolnej ręki, dłużnik musi jednak spełnić określone wymogi formalne i uzyskać akceptację komornika oraz wierzyciela dla proponowanych warunków transakcji. Wierzyciel musi wyrazić zgodę na taką formę zaspokojenia swojej należności.

Warunki sprzedaży z wolnej ręki zajętej nieruchomości

Kluczowym warunkiem sprzedaży nieruchomości z wolnej ręki jest uzyskanie za nią ceny nie niższej niż ta, którą można byłoby osiągnąć na licytacji komorniczej. Kwota ta musi wystarczyć na pokrycie kosztów egzekucji oraz zaspokojenie wszystkich ujawnionych w księdze wieczystej wierzytelności. W praktyce oznacza to cenę zbliżoną do wartości rynkowej nieruchomości.

Dłużnik, który chce skorzystać z tej opcji, musi złożyć do komornika wniosek o wyrażenie zgody na sprzedaż z wolnej ręki, wskazując proponowanego nabywcę oraz istotne warunki umowy sprzedaży, w tym cenę. Jeśli komornik i wierzyciel zaakceptują te warunki, dłużnik będzie mógł przystąpić do zawarcia transakcji. Musi przy tym pamiętać, by całą kwotę uzyskaną ze sprzedaży wpłacić bezpośrednio na rachunek depozytowy komornika.

Termin na dokonanie sprzedaży z wolnej ręki wynosi zwykle miesiąc od dnia zawiadomienia dłużnika o zgodzie komornika. W wyjątkowych przypadkach, na wniosek dłużnika, termin ten może zostać przedłużony, jednak nie dłużej niż o 2 miesiące. Jeśli sprzedaż nie dojdzie do skutku w wyznaczonym czasie, komornik wyznacza termin licytacji.

Procedura sprzedaży z wolnej ręki i jej konsekwencje

Po uzyskaniu zgody organu egzekucyjnego i zawarciu umowy sprzedaży zajętej nieruchomości, nabywca ma obowiązek złożyć całą kwotę na rachunek depozytowy komornika. Ten dzieli ją następnie między wierzycieli analogicznie jak przy podziale sumy uzyskanej z licytacji. Nadwyżkę przekazuje dłużnikowi.

Na wniosek nabywcy, sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności nieruchomości. Stanowi ono podstawę do wykreślenia z księgi wieczystej wpisu o wszczęciu egzekucji oraz w pisów o wcześniejszych obciążeniach. Nowy właściciel uzyskuje więc nieruchomość wolną od obciążeń, które wygasają z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności.

W przeciwieństwie do licytacji komorniczej, sprzedaż nieruchomości z wolnej ręki nie wiąże się z natychmiastową koniecznością jej opróżnienia przez dłużnika. Strony mogą się umówić co do terminu i warunków wydania nieruchomości. Daje to dłużnikowi czas na znalezienie nowego lokum, a czasem nawet możliwość dalszego zamieszkiwania w sprzedanej nieruchomości na podstawie umowy najmu.

Podsumowując, sprzedaż mieszkania zajętego przez komornika z wolnej ręki to korzystna dla dłużnika alternatywa wobec licytacji komorniczej. Wymaga wprawdzie większego zaangażowania i spełnienia określonych warunków, ale pozwala zachować kontrolę nad procesem zbycia nieruchomości i zminimalizować negatywne konsekwencje egzekucji komorniczej. To ważna furtka, z której warto skorzystać w trudnej sytuacji zadłużenia.